マンション経営 買い換えのタイミング

投資には、所有し続けることで得るストックゲインと、売却することで得るキャピタルゲインがあります。預貯金の利息、株式の配当、マンション経営の場合は家賃収入がストックゲイン、株式やマンションの売却益はキャピタルゲインです。投資の中でも、マンション経営は、ストックゲインに当たる家賃収入の魅力が他の投資とは比類ないパフォーマンスで、老後の私的年金にも適しています。投資の指標の重要な一つに投資利回りがあります。

投資金額に対する年間の家賃収入を利回りに換算するもので、購入当初は満足がいく水準でも、築年数が経過するとともに、家賃を下げる必要があったり、維持費がかかるようになって、投資利回りは下がってきます。家賃は、当初よりだんだん下がっても、下げ止まってそれ以上下がることはないので、マンションの価額が下がっているなら、売却せずに持ち続けるのは合理的です。しかし、物件の価値が上がっていて、売却して利益が出るタイミングに出会ったら、買い換えも選択肢に入れましょう。物件を手放した後は家賃収入もなくなるので、買い換えた後にいい投資先が見つからないなら、たとえ値段が上がっていても持ち続けたほうが有利なこともありますが、不動産の価格は上下するので、売り時を見つけるのも投資戦略のポイントです。

また、売却した資金をもとに次の物件を購入して、マンション経営を続けるなら、タイミングをずらすのもおすすめです。自分の物件が高く売れたタイミングは、不動産全体が高いので、いったんお金は保管したまま、相場が落ち着くのを待って次の物件を買ったほうがお買い得です。

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